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Lorsque vous êtes locataire d’un logement, il se peut que vous ayez besoin de quitter votre appartement. Cela peut être pour des raisons personnelles ou professionnelles. Dans ce cas, vous devez suivre une procédure bien précise. En effet, avant toute chose, il est nécessaire de prévenir le propriétaire du logement concerné par l’expulsion. Cette étape est obligatoire et doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous pouvez également faire appel à un huissier pour constater la non-occupation du logement et ainsi déclencher l’expulsion. Nous allons voir cela en détails dans cet article.
La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation
La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation est une des lois fondamentales du droit immobilier. Elle régit la location de logements et les relations entre propriétaires et locataires. Cette loi s’applique aux locations nues (location qui ne comprend pas la fourniture d’électricité, de gaz ou d’eau) ainsi qu’aux locations meublées.
La location vide est une location non meublée, c’est-à-dire que le bailleur met à disposition un appartement vide au locataire afin que ce dernier puisse l’occuper.
La durée minimale du bail est de trois ans, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes identiques sauf si le bailleur et le locataire sont en accord pour une durée inférieure au minimum légal prévu à savoir un an renouvelable par tacite reconduction.
Le dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer hors charges, doit être versé au moment de la signature du bail par le locataire. Un état des lieux doit obligatoirement avoir lieu à l’entrée comme à la sortie du logement afin d’en établir la conformité avec les clauses inscrites au contrat de location initialement signé.
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La décision de justice d’expulser le locataire
Si vous êtes locataire et que vous connaissez des problèmes de loyers impayés, il est important de savoir qu’il existe des solutions pour éviter d’être expulsé. Des solutions qui peuvent s’appliquer à tout le monde.
Vous pouvez par exemple saisir la commission départementale de conciliation ou encore demander une aide au FSL (Fonds de solidarité pour le logement) ou à l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement). Ces aides permettent d’alléger les difficultés financières du locataire. Pour éviter d’être expulsé, il est préférable de ne pas se retrouver en situation d’impayés, car cela peut entraîner une perte totale du droit au maintien dans les lieux.
Il faut savoir que si un propriétaire a envoyé un commandement visant à faire expulser un locataire, ce dernier a alors 30 jours pour quitter son logement. S’il ne respecte pas ce délai, il sera considéré comme étant en violation du bail. Cela signifie donc que le propriétaire disposera de 4 mois pour récupérer son bien afin de louer celui-ci à un autre occupant. Si l’expulsion a été menée à son terme et que votre propriétaire dispose toujours des clés du logement que vous occupez, il devra payer des frais qui sont notamment composés : – D’un montant forfaitaire correspondant aux frais nécessaires à la remise en état du logement ; – D’une indemnité correspondant au préjudice subi par le propriétaire ; – De frais extrajudiciaires éventuels (par exemple : frais engagés pour faire appliquer la clause résolutoire).
La notification de l’expulsion au locataire
Ce qu’il faut savoir, c’est que ce n’est pas parce qu’un locataire ne paye plus son loyer que le propriétaire peut lui demander de partir. En effet, à chaque échéance du contrat de bail, le propriétaire est tenu de notifier au locataire la résiliation du bail.
Il doit aussi notifier au locataire les motifs qui justifient cette décision et éventuellement les conditions de départ (délai d’exécution, indemnité d’occupation).
Le non-respect par le propriétaire des règles qui régissent la notification de fin de bail vous expose à un risque important : celui d’être condamné à payer au propriétaire une somme d’argent correspondant aux frais engagés pour relouer le logement occupé (indemnité d’occupation) ou pour trouver un nouveau locataire. Ce risque est encore plus important si vous êtes un investisseur immobilier.
La durée du préavis est variable selon les cas mais elle ne peut jamais excéder 3 mois. Si votre bail arrive à son terme, et que vous souhaitez rester dans les lieux, sachez qu’aucune indemnité ne peut vous être réclamée. Cependant, si votre bail arrive également à son terme et qu’aucune clause ne vous permet de rester sur place (bail verbal), il sera possible pour le propriétaire de demander en justice la requalification du contrat en bail commercial ou professionnel et donc l’application des dispositions relatives aux baux commerciaux ou professionnels. Ainsi, la loi relative aux baux commerciaux prévoit que tout commerce dont la durée effective est supérieure à 9 ans doit faire l’objet d’un renouvellement par tacite reconduction sauf si une clause contraire figure expressément au contrat. D
Le délai d’expulsion du locataire
Le délai d’expulsion du locataire? En effet, le bailleur peut expulser un locataire qui ne paie plus son loyer.
Il existe cependant quelques moyens pour éviter une expulsion.
Le premier moyen est de souscrire à la garantie des risques locatifs (GRL). Cette assurance permet de couvrir les impayés de loyers.
Le propriétaire bénéficie alors d’une aide financière de sa Caisse d’allocations familiales et a droit à un remboursement par l’assurance-maladie en cas d’impayés.
La GRL permet donc au bailleur de récupérer son bien immobilier sans avoir à engager des procédures judiciaires longues et coûteuses. Par ailleurs, le propriétaire peut demander une aide personnalisée au Fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin de pouvoir payer les dettes liées au non-paiement du loyer et aux charges locatives, ce qui peut être utile notamment si le propriétaire n’a pas souscrit à la GRL ou que celle-ci ne couvre pas toutes les dettes dues au non-paiement du loyer.
La procédure d’expulsion du locataire
Pour faire expulser un locataire, il faut suivre une procédure qui peut parfois être longue et complexe. Si vous souhaitez faire expulser votre locataire, il est donc important de connaître les différentes étapes à respecter dans le cadre d’une procédure d’expulsion.
Il faut savoir que la procédure se déroule en plusieurs étapes.
Lorsque le propriétaire veut expulser son locataire, il doit commencer par envoyer au juge un commandement de payer au moins deux mois avant la date fixée pour l’audience. Ce commandement indique uniquement l’adresse du logement occupé et le montant des arriérés de loyers ainsi que la date à partir de laquelle les paiements seront exigibles.
Le commandement doit également contenir des informations sur les modalités du règlement amiable proposé au locataire (montant du loyer restant à courir jusqu’au terme du bail, montant des sommes déjà versées) ou tout autre mode alternatif de règlement des difficultés envisagé par les parties (commission départementale pour l’accès aux droits).
Le commandement permet également au locataire d’être assisté ou représenté par une personne de son choix durant cette audience devant le tribunal d’instance. A ce stade, aucun accord ne peut intervenir entre le propriétaire et son locataire si ce n’est celui pris en application des dispositions relatives aux accords amiables devant les commissions départementales
La résistance du locataire à l’expulsion
La législation sur les expulsions locatives a beaucoup évolué ces dernières années et il apparaît que la résistance du locataire à l’expulsion n’est pas aussi importante qu’il y paraît. Cependant, avant d’envisager une expulsion, il est nécessaire de considérer toutes les options qui sont envisageables. Si vous ne disposez pas de ressources financières suffisantes pour honorer votre loyer, sachez que la mise en place d’un plan de remboursement peut permettre à un propriétaire de récupérer sa caution.
Vous pouvez également demander au juge des référés le concours du Président du Tribunal de Grande Instance afin qu’un huissier intervienne pour constater la situation et mettre en demeure le locataire de quitter les lieux. Si cette action n’aboutit pas à une solution satisfaisante ou si vous souhaitez éviter un procès long et difficile, vous pouvez demander au juge l’autorisation d’expulser le locataire.
Lorsque le délai fixé par le juge expire sans que ce dernier ait été saisi (pour raison personnelle ou maladie), il est possible pour un bailleur privé ou une personne morale ayant reçu un mandat exprès du propriétaire ou du garant, de faire intervenir un huissier de justice qui constatera alors la carence du débiteur et fera une tentative amiable afin d’obtenir son départ.
Il est possible d’expulser un locataire, mais la procédure à suivre et les délais sont très stricts. La loi du 6 juillet 1989 (article 15) prévoit qu’un locataire ne peut être expulsé que si :
– le logement constitue son domicile,
– il a été assigné en justice par le propriétaire pour défaut de paiement des loyers ou des charges,
– il ne paie pas régulièrement son loyer ou ses charges.
Concrètement, cela signifie qu’il faut avoir une décision de justice fixant le non paiement des loyers ou des charges et que le locataire doit être assigné en justice pour cette raison. Ensuite, il faudra saisir un huissier qui fera une tentative de conciliation. Si celle-ci échoue, vous pourrez faire appel à un huissier de justice afin de faire exécuter la décision du tribunal. Lorsque toutes les procédures auront été respectées, vous pourrez procéder à l’expulsion du locataire. Attention : ces différentes procédures prennent beaucoup de temps et peuvent durer plusieurs mois ! Cependant, sachez que si vous avez besoin d’un logement rapidement alors que vous n’êtes pas propriétaire mais simplement locataire d’un bien immobilier dont vous occupez actuellement les lieux, vous pouvez demander au juge la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur qui refuse de libérer les lieux (art. 14).
